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“Se eu morrer o Governo toma minha casa?”

Em caso de falecimento

Walter G. Santos, advogado nos Estados Unidos e no Brasil

 

       Volto ao tema, em especial no que tange a estrangeiros não residentes dos Estados Unidos, pois muitas pessoas que moram no Brasil têm adquirido imóveis nos Estados Unidos, seja para seu próprio lazer familiar ou até mesmo para investirem no país. Contribui para isso o vantajoso valor baixo dos imóveis (ao menos quando comparados aos praticados no Brasil), aliado ao câmbio mais do que favorável do Real frente ao Dólar.

 

       Com a aquisição do imóvel, entretanto, nascem as obrigações tributárias decorrentes da renda que este imóvel produz pelo seu aluguel ou ganho de capital pela futura venda a preço superior ao da aquisição.

 

       Também deve ser considerada a hipótese de o dono do imóvel falecer e o bem ser transferido para seus herdeiros, caso em que incide o imposto sobre herança americano (transmissão causa-mortis).

 

       Neste particular a mais comum das dúvidas: se o governo toma o imóvel no caso de morte do proprietário.

 

       Não é bem assim.

 

       A pergunta surge em razão do desconhecimento das leis americanas, aliado ao fato de que a tributação sobre a herança possui realmente alíquotas altas, a ponto de, em muitos casos, provocar a venda do imóvel herdado justamente para pagar o imposto. Por isso, não raro surge a pergunta do título.

 

       Com a advento da morte de uma pessoa, todo seu patrimônio deve ser transferido aos seus herdeiros. Essa transmissão do falecido para o herdeiro é tributada como imposto sobre herança (ou sobre espólio).

 

       Nos Estados Unidos, o imposto alcança, em regra, todos os bens que o falecido possua neste país. Os principais bens que NÃO são tributados pelo imposto sobre herança, para os limitados propósitos deste texto, são recebimentos decorrentes de seguro de vida do falecido e depósitos em bancos americanos, desde que não conectados com a condução de comércio praticado nos Estados Unidos.

 

       Uma propriedade imóvel, todavia, é tributada. Daí porque a preocupação sobre a morte do estrangeiro dono do imóvel e a tributação sobre dita transmissão.

 

       Neste caso, o valor da propriedade deve ser determinado na data do falencimento.

 

       Do valor do imóvel, deduz-se despesas com o funeral do falecido, despesas administrativas (advogados, taxas e emolumentos), dívidas que recaiam sobre o espólio do falecido, hipotecas e penhoras (liens) existentes sobre o imóvel na data do falecimento e perdas não compensadas incorridas na organização do espólio, decorrentes de roubo, furto, incêndio, dentre outros.

 

       Chega-se assim, à base de cálculo do tributo. Desta, os primeios $60,000 não são tributados. O que exceder, é tributado a partir de 18%, sendo o máximo 40%.

 

       Esta tributação é progressiva, ou seja, aumenta na medida em que o valor é mais alto. Vamos dar um exemplo:

 

Valor da Propriedade no Falecimento:    $300,000

Saldo da Hipoteca no Falecimento:      ($200,000)

Despesas com funeral:                              ($5,000)

Despesas administrativas:                         ($3,000)

Valor tributável bruto:                                 $92,000

Isenção legal:                                           ($60,000)

Valor tributável líquido:                               $32,000

 

       Agora veja como funciona a tabela progressiva do imposto sobre estes $32,000:

 

Valor Tributável Progressivo                Valor do Imposto

$0 a $10,000 (18%)                                       $1,800

$10,000 a $20,000 (20%)                              $2,000

$20,000 a $30,000 (22%)                              $2,200

$30,000 a $32,000 (24%)                                 $480

Total do Imposto a Pagar:                             $6,480

 

 

       Agora veja um outro exemplo com imóvel de valor maior e sem hipoteca.

 

Valor da Propriedade no Falecimento:    $850,000

Saldo da Hipoteca no Falecimento:                 ($0)

Despesas com funeral:                              ($5,000)

Despesas administrativas:                         ($3,000)

Valor tributável bruto:                               $842,000

Isenção legal:                                           ($60,000)

Valor tributável líquido:                             $782,000

 

       Neste caso, se aplicarmos a tabela progressiva, o valor do imposto a ser recolhido é de $168,280, o que representa em termos líquidos quase 20% do valor do imóvel.

 

       Agora algumas ressalvas.

 

       Em primeiro lugar, este artigo está extremamente simplificado e em nenhuma hipótese substitui o aconselhamento profissional individual para cada caso.

 

       Observe que nos referimos a estrangeiros não residentes dos Estados Unidos. A lei muda em função disso e há que se considerar as figuras de estrangeiro residente nos Estados Unidos e cidadão americano como membros da equação “de falecido para herdeiro”.

 

       A mudança é tão radical que numa equação entre americanos (falecido e herdeiro), a isenção do imposto sobe para $5,340,000 (em 2014). Sim, isso mesmo, acima de cinco milhões de dólares, contra os $60,000 de estrangeiros não residentes.

 

       Outra consideração importante é que manter o imóvel em nome de uma companhia americana não elimina a incidência do imposto sobre herança.

 

       Ações e outros interesses em companhias americanas são consideradas propriedade tributada na morte de seu dono e, portanto, sujeitas ao imposto.

 

       Numa empresa que possui apenas o imóvel como patrimônio, suas ações serão avaliadas em função do valor deste imóvel para fins de tributação.

 

       Por fim, a titularidade do imóvel também é considerada deste caso. Imóveis são comumente possuídos em co-propriedade com outras pessoas e, dependendo de que forma for, isso também influi no cálculo do imposto.

 

       Estas são considerações extremamente genéricas sobre um tema complexo e cheio de variáveis. Em nenhum momento o leitor deve se apressar em alterar a titularidade de seus imóveis sem compreender a fundo as nuances de sua situação específica, em face das intrincadas curvas jurídicas existentes na legislação.

 

       O tema não deve ser tratado como uma forma de levar vantagem a qualquer custo. Trata-se de fazer um planejamento tributário prévio para obter o resultado financeiro mais favorável possível, respeitando-se a legislação americana e tendo em mente que cada situação individual é única, não existindo uma só solução que atenda a todos.

 

 

 

  • A informação contida neste artigo constitui mera informação legal genérica e não deve ser entendida como aconselhamento legal para situações fáticas concretas e específicas. Se você precisa de aconselhamento legal, consulte sempre um advogado que seja licenciado e membro da organização de classe (The Bar) do Estado onde você reside.

 

 

Sobre o Autor (www.waltersantos.com)

Advogado nos EUA. Juris Doctor pela Barry University School of Law em Orlando, FL (2004). Membro do Florida Bar (2005). Membro da American Immigration Lawyers Association (AILA). Colunista do Jornal B&B (2010 a 2014). Colunista do Jornal Nossa Gente (2007 a 2009).

Advogado no Brasil. Membro da OAB, Secção de São Paulo (1993). Mestre em Direito do Estado pela Pontífica Universidade Católica de São Paulo (2001). Bacharel em Direito pela Pontífica Universidade Católica de São Paulo (1992), onde atuou como assistente de ensino nos cursos de graduação (1995 a 1999) e pós-graduação lato sensu (PUC/COGEAE, 1997 a 1999). Especialista em Direito Tributário pelo Centro de Extensão Universitária, onde atuou como auxiliar de ensino no período de 1997 a 1999. Palestrante em diversos cursos e seminários de direito tributário, é autor do livro “Tributação dos Serviços de Comunicação” (Cenofisco, 2004).

Compra de Imóveis financiados

Documentos necessários

Cada banco aplica um critério diferente de avaliação, sendo assim, os documentos necessários poderão variar em função do banco escolhido.

 

Esteja preparado para apresentar os seguintes documentos:

1 - Formulário de cadastro preenchido

2 - Cópia do passaporte, página dos dados e do visto

3 - Balanço financeiro pessoal (Receita e Despesas) e uma carta simples listando seus bens

4. Duas cartas de referência (cartas de idoneidade) de cartões de crédito ou de financiamentos de veículos que especifique a data do empréstimo e saldo atual.

5. Dois meses de extratos bancários (conta pessoal) que mostre o valor disponível para o pagamento da entrada. Este valor deverá estar disponível por, no mínimo 60 dias, na mesma conta bancária (pessoa física).

6. Extrato da conta corrente que mostre a retirada para o pagamento do depósito da compra.

7. Declaração de imposto de renda dos dois últimos anos. (IR completo)

8. Relatório de crédito do seu país (via SERASA). Este relatório será solicitado pelo banco financeiro.

9. Comprovação de renda:

 

Como dono da empresa: Carta do contador certificando o nome da empresa, porcentagem das ações que possui na empresa, tipo de negócio, tempo que possui a empresa (mínimo dois anos de operação). A carta deve incluir o valor total de salários e dividendos recebidos nos últimos dois anos fiscais, até a presente data.

Balancete analítico da empresa dos últimos dois anos fiscais, até a presente data e a cópia da licença do contador - CRC

Como empregado: Carta do empregador, em papel timbrado da empresa e assinada pelo representante da empresa, certificando o cargo ocupado, tipo de trabalho, data de inicio, salário atual, e total de salários recebidos nos últimos dois anos fiscais e até a presente data, além dos últimos dois comprovantes de pagamento (contra-cheque, holerite) ou comprovante de depósito automático direto em sua conta.

 

Em ambos os casos, os salários recebidos deverão aparecer nos extratos bancários fornecidos.

O número de telefone e endereço de email para verificação de emprego, poderão ser solicitados.

Taxa de juros

As taxas de juros variam de 4.5% a 6.5%, dependendo do banco e do pacote oferecido.

 

Valor da entrada

O valor da entrada varia de banco para banco. Geralmente os bancos exigem de 30 a 40% de entrada. Quanto maior o valor da entrada, mais fácil a aprovação do financiamento.

 

Abrir conta em banco no EUA

Como funciona

Alguns bancos americanos ainda permitem a abertura de conta corrente para estrangeiros. Os documentos exigidos são passaporte e um segundo documento de identidade com foto. Alguns bancos exigem um comprovante de residência com endereço americano (conta de luz, agua, IPTU, escritura, etc). O depósito inicial varia de $100 a $200, dependendo do banco.

Enviar dinheiro para os EUA

Como fazer?

Para você enviar grandes quantias de dinheiro para os Estados Unidos, seja para comprar um imóvel ou qualquer outro motivo, você deve contratar um banco que faça câmbio deste dinheiro.

 

A unica taxa cobrada para esta transação é a taxa de IOF, e cada banco cobra uma quantia simbólica para realizar esta transação, ai os valores podem variar bastante de banco para banco.

 

Deve-se ficar atento aos prazos que os bancos oferecem para analisar seus dados e aprovar a solicitação. Esse prazo pode ser rápido, 48 horas é um bom prazo que alguns bancos oferecem. Se alguma instituição financeira pedir um prazo de aprovação mais demorado você pode consultar a concorrência e verificar a possibilidade de prazos melhores.

Compra de Imóveis

Escolha do imóvel

O primeiro passo é escolher o imóvel mais adequado com relação a preço, tamanho e localização. É possível, por exemplo, encontrar casas em condomínios de luxo em Orlando, algumas com até oito quartos, que custam cerca de US$ 1.500 por metro quadrado.

Contrate um broker

Nos EUA, o comprador deve contar com o apoio de um corretor licenciado, chamado de broker. Procure uma empresa especializada na cidade e no estilo de imóvel desejado.

Pagamento à vista

A compra pode ser feita com o pagamento à vista ou por financiamento dos próprios bancos dos EUA. A compra à vista é mais simples: o comprador precisa comprovar que tem o valor do imóvel em conta corrente e que possui passaporte com visto válido (de qualquer tipo: turismo, estudo ou trabalho).

Pagamento financiado

Os bancos americanos costumam financiar de 60% a 70% da compra de um imóvel por estrangeiros. Mas, para conseguir a carta de crédito, são necessárias referências bancárias e bom histórico financeiro no Brasil, cópia da declaração do Imposto de Renda dos últimos dois anos, holerite e extrato bancário de três meses.

Variação do dólar

Quem opta por financiar o imóvel fica exposto à variação do dólar. Para quem recebe em real e paga a dívida em dólar, quanto mais alta for a cotação da moeda estrangeira, maior será o gasto.

Avaliação do retorno

Se a ideia for comprar o imóvel nos EUA como investimento, ou seja, para alugar para terceiros, é preciso pesquisar bem os preços dos aluguéis na região para saber se vale a pena. Os aluguéis são reajustados por taxas que acompanham os juros do país, e nos EUA esse índice é baixo. Portanto, não dá para esperar muita variação ao longo dos anos.

 

Fonte: Vitoria Realty e Samy Dana (FGV-SP)

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